隨著(zhù)近年來(lái)電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展和“新零售”概念的崛起，物流地產(chǎn)供需缺口逐漸變大。數據顯示，自2012年以來(lái)，我國電商市場(chǎng)交易規模一直保持高速增長(cháng)，到2016年達到51556億元，同比增長(cháng)33.0%，2011-2016年年復合增長(cháng)率高達45.8%。

而加大對物流地產(chǎn)行業(yè)的投入已成為近年來(lái)國內電商、第三方物流和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的共識。據悉，日前萬(wàn)科收購普洛斯的靴子終于落地，成為了普洛斯第一大股東。記者進(jìn)一步了解，看好物流地產(chǎn)的房地產(chǎn)商不止是萬(wàn)科，包括綠地、海航、富力、華夏幸福等多家大型房企都已經(jīng)開(kāi)始探索物流地產(chǎn)這條發(fā)展之路。

對此，業(yè)內專(zhuān)家分析指出，新零售業(yè)態(tài)催生了大量的倉儲物流需求，很多房企想借這個(gè)機會(huì )開(kāi)展多元化業(yè)務(wù)與投資的一個(gè)落腳點(diǎn)。與此同時(shí)，多方資本的進(jìn)入必然加劇物流地產(chǎn)的競爭，再加上物流地產(chǎn)投資回收期通常在15年以上，將會(huì )為企業(yè)專(zhuān)業(yè)化運作帶來(lái)挑戰。

傳統地產(chǎn)商前來(lái)攪局

“國內資本發(fā)展物流地產(chǎn)的第一階段，是物流業(yè)務(wù)向物流地產(chǎn)轉化。一批早期的物流業(yè)務(wù)運作者有了一定的資本儲備后，看到了物流地產(chǎn)的商機，抓住機會(huì )在全國范圍內囤積土地，而這一時(shí)期正是全國的物流園區及房地產(chǎn)非常火暴的，很多房企并沒(méi)有看中這塊市場(chǎng)。”環(huán)渤海港口聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)周雷在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)坦言。

而隨著(zhù)近年來(lái)眾多傳統地產(chǎn)商不斷攪局物流地產(chǎn)行業(yè)，在業(yè)界也引來(lái)了各種質(zhì)疑之聲。地產(chǎn)商一貫對資金周轉率要求極高，而物流地產(chǎn)不是直接通過(guò)出售資產(chǎn)來(lái)變現的，需要長(cháng)期持有、運營(yíng)，并通過(guò)資產(chǎn)證券化的手段進(jìn)行資金回籠。那么，傳統地產(chǎn)商的出發(fā)點(diǎn)在哪？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道：物流地產(chǎn)被多股力量“圍獵”，其實(shí)和商業(yè)消費市場(chǎng)的轉型升級等有關(guān)。在大消費的時(shí)代，物流地產(chǎn)能夠發(fā)揮較好的平臺效應，所以現在很多企業(yè)實(shí)際上都在積極關(guān)注此類(lèi)物流地產(chǎn)的概念。而且很多地方政府希望通過(guò)發(fā)展物流地產(chǎn)來(lái)吸引各類(lèi)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入，所以供地方面也會(huì )有各類(lèi)優(yōu)惠的政策。

一些傳統的地產(chǎn)商，看到了以物流園區方式囤積土地要比以房地產(chǎn)方式拿地更容易，于是開(kāi)始進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。需要注意的是，傳統地產(chǎn)商并不是因為物流地產(chǎn)的物流業(yè)務(wù)，而是看中了物流園區規劃的房地產(chǎn)功能。周雷相繼指出，此外，隨著(zhù)住宅地產(chǎn)紅利期的衰退，很多房地產(chǎn)商巨頭看到了中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高利潤時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，正在努力尋求轉型。而相對于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，供不應求的矛盾導致物流地產(chǎn)的回報率持續提升，因此才開(kāi)始涉足物流地產(chǎn)。

中國物流學(xué)會(huì )特約研究員楊達卿在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)進(jìn)一步表示，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的瓶頸期，以及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在智能化等趨勢下帶來(lái)新的機遇。在商業(yè)在線(xiàn)化趨勢下，智能化倉儲和數字化服務(wù)，給物流地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的增量空間。同時(shí)，大型物流地產(chǎn)商，創(chuàng )利已經(jīng)不再是基于物流倉儲，而是基于地產(chǎn)信托，而智能化的倉儲讓地產(chǎn)信托有了新的想象空間。

此外，記者梳理發(fā)現，相較于發(fā)達國家，我國的人均物流倉儲面積依然很小。根據前瞻產(chǎn)業(yè)研究院《2017-2022年中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式與投資前景分析報告》數據顯示，目前，我國高端物流設施面積為0.2億平方米，通用倉儲面積為8.6億平方米，而美國分別為3.7億平方米、17.7億平方米。同時(shí)，中國當前高標倉儲大多還只是倉儲設施的標準化，并未實(shí)現智能化的普及。據此，我國的物流市場(chǎng)存在發(fā)展空間，在新的發(fā)展格局中，中國物流地產(chǎn)面臨著(zhù)結構化發(fā)展機遇。

繁華背后仍存隱憂(yōu)

公開(kāi)資料顯示，現代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。而眾觀(guān)物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在過(guò)去10年間，物流地產(chǎn)就像行業(yè)中的一匹黑馬，做出了不菲的貢獻。

相關(guān)數據顯示，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)規模從2005年的不足人民幣3億元增長(cháng)到2016年的超過(guò)100億元。另?yè)C構報告預計，至2020年，電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億平方米至2.1億平方米，而屆時(shí)供應量或只有5600萬(wàn)平方米至6600萬(wàn)平方米，供應缺口超過(guò)1億平方米。在相當長(cháng)的一段時(shí)期內，中國物流地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供不應求的態(tài)勢。

雖然物流地產(chǎn)這塊蛋糕看上去很誘人，但是物流地產(chǎn)市場(chǎng)屬于周期長(cháng)、投資回報慢的重資產(chǎn)運營(yíng)，對精力和資金有著(zhù)更高的要求，所以這對于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，既是機遇，也是挑戰。

“我是不太看好房地產(chǎn)商進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)的，很多物流地產(chǎn)或者物流園區的位置都不是城市居住功能區，很難轉化為房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)功能，如果想囤積土地，沒(méi)有上市公司的資本運作能力是不行的，還有物流園區的現金流量一般都沒(méi)有形成有利于園區發(fā)展的資本力量，目前看來(lái)仍相對分散。”周雷對記者直言，作為物流業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的交叉領(lǐng)域，物流地產(chǎn)雖然也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，但與房地產(chǎn)完全不同，物流地產(chǎn)需要物流產(chǎn)業(yè)支撐，否則物流地產(chǎn)是死的，而且遠遠沒(méi)有房地產(chǎn)如此暴利。目前最大的問(wèn)題是房地產(chǎn)企業(yè)都是地產(chǎn)的工程思維，不是產(chǎn)業(yè)思維，因此地產(chǎn)商想做好物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)是很難的。

過(guò)去物流地產(chǎn)的粗放經(jīng)營(yíng)也帶來(lái)了低用地成本，但這兩年一些大城市周邊的物流地產(chǎn)用地成本也開(kāi)始上升，所以也要求相關(guān)房企積極考慮此類(lèi)內容，這也將給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)更大的競爭。嚴躍進(jìn)相繼表示：“同時(shí)，物流地產(chǎn)往往會(huì )碰到很多城市規劃和產(chǎn)業(yè)規劃，所以很多物流地產(chǎn)的投資也會(huì )受到各類(lèi)制約。”

楊達卿在接受采訪(fǎng)時(shí)也提到，傳統商業(yè)巨頭涉足物流地產(chǎn)，關(guān)鍵問(wèn)題在于沒(méi)有真正參與供應鏈服務(wù)，很難獲得更大價(jià)值。其實(shí)物流地產(chǎn)是一個(gè)高投入，資金回籠慢的市場(chǎng)。目前傳統物流地產(chǎn)商更多以物業(yè)服務(wù)坐地收錢(qián)的模式，不具有控貨能力，也不具備數據掌握能力，正在被包括菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )、京東物流的智能化倉儲或云倉挑戰。

除此之外，記者注意到，由于準入門(mén)檻低、人才缺乏等原因，物流地產(chǎn)同質(zhì)化競爭嚴重。對此，有業(yè)內人士強調，光靠大規模的投資和建設倉庫是不能解決根本性問(wèn)題的。企業(yè)需理性投資，只有真正符合市場(chǎng)需要的物流地產(chǎn)項目才能去開(kāi)發(fā)，千萬(wàn)不能盲目跟風(fēng)。

實(shí)現資源價(jià)值成關(guān)鍵

目前看來(lái)，物流地產(chǎn)這塊藍海市場(chǎng)聚焦了越來(lái)越多的目光，物流地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生變化。受訪(fǎng)專(zhuān)家普遍認為，房地產(chǎn)商想在這一市場(chǎng)站穩腳跟，還需在運營(yíng)模式方面“精耕細作”，利用有限的土地發(fā)揮更大的倉儲潛能，才是未來(lái)競爭的關(guān)鍵點(diǎn)。

“房地產(chǎn)商未來(lái)需要積極考慮新型的物流地產(chǎn)概念，尤其是要和部分城市的自貿區建設等概念做結合。”嚴躍進(jìn)指出，同時(shí)大力發(fā)展物流地產(chǎn)背后的工業(yè)旅游經(jīng)濟項目，這樣才真正可以促使物流地產(chǎn)的增加值做大。

在周雷看來(lái)，房地產(chǎn)商想在物流地產(chǎn)領(lǐng)域獲益，可以考慮與電商、制造業(yè)巨頭和第三方物流企業(yè)達成長(cháng)期租賃協(xié)議，合力創(chuàng )造具有覆蓋全球的物流配送基礎設施和面向客戶(hù)的“一站式服務(wù)”，保證穩定而持久的投資回報。

事實(shí)上，以上觀(guān)點(diǎn)正是國外物流地產(chǎn)的運營(yíng)經(jīng)驗。記者注意到，國外物流地產(chǎn)商一貫以物流平臺提供商的身份，通過(guò)將地產(chǎn)資源與其他資源整合，通過(guò)帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實(shí)現了資源價(jià)值的最大化。

另外需要指出的是，一位物流倉儲負責人在采訪(fǎng)中告訴《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者，我國的“高標倉”比較匱乏，現代倉儲的物品復雜、性能各異，在移動(dòng)、分揀、存儲等一系列流程中需要更高的技術(shù)，當然這也為物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設及運營(yíng)提出了較高的要求。

對此，楊達卿強調：“高標物流倉儲設施的收益率明顯高于其他商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)，加大智慧物流和智慧供應鏈的技術(shù)投入已是必然的考慮。對物流行業(yè)來(lái)說(shuō)，高效率、高流動(dòng)量是盈利的基礎。房地產(chǎn)商可以在物流地產(chǎn)市場(chǎng)設備設施智能化，服務(wù)流程數字化、布局發(fā)展網(wǎng)絡(luò )化、向上游影響貨（物流流程）等合理布局，向下游影響車(chē)（配送運力）發(fā)力，這樣才能從守株待兔模式轉向主動(dòng)獵取，提升自身的市場(chǎng)競爭力，從而獲得更大商業(yè)價(jià)值，這也將成為物流地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的趨勢。”

轉自：中國物流與采購網(wǎng)